最近レオパレス施工不備問題で揺れに揺れてますね( ﾟДﾟ)
元々不動産屋で少し働いていた事もあり、レオパレスの物件はお客様をご案内させて頂きました。
その時の印象は家具家電が基本的に揃ってる物件なので学生さんには良いかな～という感じ。
但し、以前から聞いていた通り壁が少し薄くないかな？と感じました。
大体の賃貸に言える事ですが、アパート＆マンションは基本的に同じ作りの部屋になってます。
簡単な作りになっているので音漏れとかは仕方ないと思っていますが、特に今回のレオパレスを含めハウスメーカーさん等の音漏れ大丈夫かな？と心配するような作りに以前から自分自身そう感じてましたし、ネットの方でも『隣の住人の鼻をかむ音が聞こえてきた』とか『隣の部屋から物が落ちた音が聞こえてきた』等のコメントを見かけました。
アパート＆マンションを建てる際に少しでもコストを下げて建てたいと思う気持ちから、削れる所は削るといった意向がこのような結果を生み出してしまうのでしょう。
それでもオーナーさんからしたら何千万の借金を負う老後の人生をかけた大博打なので致し方ありません。
今回僕が気になったのは施工不備問題の事よりも以前ニュースで報道された
レオパレスのオーナーによる集団訴訟問題
の方がずっと気になってました。
それにはサブリース契約が絡んでいるのでちょっと触れてみます。
サブリースって？
賃貸住宅において、空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。
引用元：コトバンク
どういった事( ﾟДﾟ)？
個人のオーナーさんから不動産屋が物件を一括で借り上げて管理・運営を代行する事です。
引用元：大東建託様
ハウスメーカー大東建託様よりお借りしましたm(__)m
表の方が分かりやすいと思います。
一括値上げって借り上と間違っているのかな・・・(‘_’)？
賃借人（住人）の中にはトラブルを起こす住人も少なからずいらっしゃいます。
家賃滞納、他の住居人とのトラブル、空室問題といった問題は無くなる事はありません。
簡潔にいうと不動産屋が全て面倒を引き受ける代わりに不動産屋に保証料（手数料）を払うシステムといえば何となく分かりやすいでしょうか？
オーナーによる訴訟問題
30年一括借り上げ保証という言葉を聞いたことがありますか？
ハウスメーカーの営業マンが家賃収入に興味がある方に対して上記の単語を使い営業をかけます。
空室でも30年間は必ず家賃保証しますよ(^^)！
老後は年金だけじゃ不安なんで不労所得イイですよ(^^)！
相続税対策としても不動産持っていた方がイイですよ(^^)！
等のセールストークをかける訳なんですが実際今回明らかになったのは
・家賃の設定金額を減額
・一方的に一括借り上げ契約を解約
等の契約の途中でオーナー側に明らかに不利な条件を急にハウスメーカー側が突き付けてきた事が原因で起きた集団訴訟です。
老後に夢描いた人生がいきなり全盛期の野茂投手ばりのフォークボールのように落ちていく・・・(-_-)
アパートローンなどの負債抱えたオーナーは支払いが困難に陥り、最悪自己破産されるオーナーも実際にいらっしゃるとの事。
他にも修繕契約を交わしたにも関わらず定期的な修繕が行われてはいなかったそうです。
レオパレスは家具家電付きが有名な物件です（ついてない物件もあります）。
なので劣化が必ず起こるので新品に定期的に交換しないといけませんよね？
僕も実際物件内を見た時に、家電ボロいな～と心の中で思った物件もありました。
感想
以前からサブリースについてはいつか訴訟が起きるのでは？と思っていました。
まだサブリースについて詳しく知る前の僕は
え！？家賃保証してくれて管理までしてくれんの！？最高じゃん！？
と思っていましたし、ましてや人の良い小金持ちのじいちゃんばあちゃんなんて口がウマい営業マンには格好の獲物に思えます。
とあるハウスメーカーの給料なんて何千万という年収を稼いでいる営業マンも存在するそうですし。
そもそもが一括借り上げという事はメーカー側からしたら是が非でも空室率を抑え、入居率をあげないと旨味がありません。
建てる前から勿論わかっているはずですから、オーナー側も本当にこの立地で大丈夫か？数年後契約変更しないか？
疑心暗鬼を必ず忘れない事が必須だと僕は思います。
今後は人口も更に減少し空室問題も悩みの種となります。
引用元：株式会社野村総合研究所様
こちらの表のように今後アパート経営を考えてらっしゃる方には厳しい現実が待っています。
僕が住む地元でもちょこちょこ新築のアパートが建築されていますが、本当に大丈夫？と余計な心配をしてしまいます(‘_’)
未来は誰にも分かりませんがようは
うまい話は鵜呑みにしないように！
これだけ肝に銘じて生きていきます(‘ω’)ノ
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